Hayatımızdaki en büyük finansal adımlardan biri olan ev alımı, çoğu zaman büyük bir heyecanla atılır. Ancak tapuda imzalar atılana kadar geçen karmaşık süreçte, bazen gözden kaçan ufak detaylar, ileride ciddi parasal kayıplara yol açabilir. Özellikle son dönemde emlak piyasasında ilanlardaki metrekare farklılıklarına dair sosyal medyada paylaşılan şaşırtıcı örnekler dikkat çekiyor. İlanlarda belirtilen metrekare rakamları ile gerçek kullanım alanının örtüşmemesi, ortak alanların daire metrekarelerine dahil edilmesi veya projedeki bilgilerin sahadaki durumla uyuşmaması gibi sorunlar maalesef giderek artış gösteriyor.
Emlak İlanlarındaki Metrekare Hileleri ve Gizli Tuzaklar
Hukukçu Ali Güvenç Kiraz, vatandaşların taşınmaz edinimlerinde tapu dairesi ve belediyedeki tüm resmi evrakları yeterince incelemediğini belirterek, “Bu nedenle yanlış ve yanıltıcı beyanlarla maalesef çok sık karşılaşıyoruz” ifadelerini kullandı. Kiraz, emlak alım satımlarındaki yaygın hileleri şu noktalarla özetledi:
- Beyan edilen ya da ilanlarda belirtilen metrekareyle taşınmazın fiili ve gerçek metrekare ölçümleri arasında farklılıklar bulunabiliyor. Bu durum ne yazık ki sık yaşanıyor.
- Site yaşamı içerisinde “ortak alan” olarak tanıtılıp satışa konu edilen bazı yerlerin tapu kayıtlarının gerçekte müteahhitlere, kamuya veya üçüncü kişilere ait olduğu durumlarla da karşılaşıyoruz. Örneğin, site sakinleri tarafından açık otopark olarak kullanılan bazı alanların imar planlarında kamu/belediye donatı alanı niteliğinde olduğu; buna rağmen satış aşamasında açık veya kapalı otopark kullanım hakkı varmış gibi pazarlanarak satış bedeline dâhil edildiği görülüyor.
- En ilginci de satın alınan dairenin bir odasının komşu daire içerisinde olabildiği gibi örneklerle karşı karşıya kalabiliyoruz.
Metrekare Farkında Alıcının Hakları ve Yasal Süreçler
Peki, ilan edilen metrekare ile gerçek alan arasında önemli bir fark olması durumunda alıcının sözleşmeden cayma ve kapora iadesi talep etme hakkı var mı? Ali Güvenç Kiraz bu soruya şu yanıtı verdi: “İlanda gösterilen taşınmaz metrekaresiyle fiziken ölçülen veya ekspertizi yapılan taşınmaz arasında ciddi bir metrekare farkı varsa, sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir.” Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü:
- “Bu kapsamda tüm hizmet bedelini emlak danışmanı geri iade etmekle yükümlüdür. Örneğin net 90 metrekare ilana çıkılan bir taşınmaz 75 metrekare olarak ölçülmüş veya ekspertizi yapılmışsa, bu ciddi bir farktır. Böyle bir taşınmaz metrekare farklılığı kapsamında kapora geri iade edilmek zorundadır.”
Kim Sorumlu? Satıcı ve Emlak Danışmanının Yükümlülükleri
Ali Güvenç Kiraz, alıcının birincil muhatabının satıcı olduğunu hatırlatarak, “Tüm iade bedelinin tazmini sorumluluğu satıcıdadır. Emlak danışmanının sorumluluğu aracılık sorumluluğudur” dedi. Ancak Kiraz, önemli bir ayrıntının altını çizdi: “Satıcıyla emlak danışmanı bu yanıltıcı işlemi birlikte gerçekleştirmişler, hatta emlak danışmanı bu farkın ilan edilmesine bizzat kendisi kötü niyetle sebep olmuşsa, bu durumda satıcı ile emlak danışmanı da birlikte sorumlu olacaktır. Tabii, taraflar arasındaki iç yazışmalardan emlak danışmanının satıcıyı yönlendirdiği ve ilana yönelik gerçek olmayan fazla metrekare bildiriminde bulunulacağını, bu şekilde satılması gerektiği gibi ifadelerin varlığı halinde…”
Hatalı Beyanlara Karşı İdari Para Cezaları
Alıcının böyle bir durumla karşılaşmasına rağmen kaporasını geri alamaması halinde hangi hukuki yollara başvurabileceği ve karşı tarafa ne gibi yaptırımlar uygulanabileceği merak konusu. Ali Güvenç Kiraz, bu gibi durumlarda alıcı tarafın icra takibi başlatabileceğini veya dava açabileceğini ifade etti. “İşlem tüketici işlemiyse tüketici mahkemelerinde, değilse genel mahkemelerde dava açılır. Satıcının bu işlemi nedeniyle uğrayacağı bir idari para cezası bulunmuyor” diye ekleyen Kiraz, şöyle devam etti:
- “Ancak emlak danışmanı bu işlemi biliyor, aradaki farkın ciddi olduğunu görüyor veya bizzat bu duruma kendisi sebebiyet veriyorsa, Ticaret Bakanlığı bu işlemi yapan sorumlu emlak danışmanı hakkında ‘Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’ kapsamında 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası uygulayabilir.”
Uzman İncelemesi Yaptırmak Mümkün mü? Nelere Dikkat Edilmeli?
İlan edilen metrekare ile fiili kullanım alanı arasında fark çıkma ihtimaline karşı bağımsız ve ücretli bir metrekare ölçümü yaptırmak mümkün mü? Banka eksperleri kredi süreçlerinde bu tür incelemeleri zorunlu kılsa da, vatandaşın kendi insiyatifiyle böyle bir hizmet alıp alamayacağı önemli bir soru. Bu hususta Ali Güvenç Kiraz, taşınmaz satın almak isteyen vatandaşların hem tapuda hem de belediyede taşınmaza ait işlem dosyalarını (proje, tapu takyidat bilgileri, yönetim planı gibi) mutlaka incelemesi gerektiğini vurguladı ve şu kritik noktalara dikkat çekti:
- Bu tür durumlarda kurumlar, vekâletname ve benzeri belgelerin doğruluğunu ve geçerliliğini teyit edebilmek amacıyla bir değerleme şirketiyle anlaşarak gerekli incelemelerin yapılmasını sağlayabilir. Ancak değerleme sürecinin başlatılabilmesi için satıcının onayının alınması esas.
- Kredili satış işlemlerinde ekspertiz incelemesi bankalar tarafından zaten zorunlu tutuluyor. Bununla birlikte, önemli tutarlarda bir bedeli gözden çıkaran alıcıların; satıcılara ekspertiz ve detaylı inceleme şartını açıkça ileterek, gerekli tüm bilgi ve belgeler eksiksiz şekilde temin edildikten sonra taşınmazın satın alınmasını talep etmelerini öneririm.
Net ve Brüt Metrekare Tanımlarının Önemi
Bir konutun satış ilanında 72 metrekare olarak belirtilmesine rağmen, alıcının taşınmazı teslim aldığında fiilen kullanılabilen net alanın 45 metrekare olduğunu gördüğü örnekler sıkça yaşanıyor. Daha sonra bu 72 metrekarenin içine ortak alanlardan (bahçe, otopark, sosyal alan payı vb.) düşen hissenin de dahil edildiği ortaya çıkıyor. Bu durum ne kadar normaldir? “Taşınmazlar hem net hem de brüt alanlara sahiptir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Brüt ve net metrekare ayrımları bizzat ilanlarda açık bir şekilde gösterilmek zorundadır” şeklinde konuştu ve ekledi:
- Brüt metrekarelere nelerin dahil edilebileceği ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ kapsamında tanımlanmıştır. Bu alanlara dahil edilmeyen alanların da brüt metrekare içerisine dahil edilmesi hali ancak yanıltıcı beyan sayılabilir. Aksi halde net metrekare üzerinde var olan bu alanlar da yine alıcı tarafından kullanılacak ve onun yasal ortak alan haklarıdır.
- Vatandaş, dairesi içindeki kullanım alanı dışında otopark varsa, o alanı da kullanmaktadır. Sosyal tesis varsa o alanı da kullanmaktadır. İşte tüm bunlar tapuya dahil edilen brüt yasal alanlardır.
- İlanlarda dikkat edilmesi gereken net alan tanımının net olarak gerçekleşmemesi veya brüt alan olarak tanımlanan alanlarda belirtilen metrekarelerin gerçekleşmemesi veya o alanların brüt alan içerisine dahil olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli…
Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 4 Kritik Nokta
Günümüzde dolandırıcılık vakalarının artmasıyla birlikte, insanlar her şeye daha şüpheci yaklaşıyor. Peki, vatandaşlar ev satın alırken hangi noktalara özen göstermeli ve özellikle ne zaman bir aldatmaca olabileceği konusunda şüphelenmeli? Bu bağlamda Ali Güvenç Kiraz, aşağıdaki dört önemli maddeye işaret etti:
- İnşaat halindeki bir taşınmaz eğer size sunuluyorsa müteahhit mutlaka ön bilgilendirme formu düzenlemeli. Ön bilgilendirme formunda tanıtılan dairenin net brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz tüm bedeli, taksitli ise faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı belirtilmeli.
- Taşınmaz satılırken kat irtifaklı mı, kat mülkiyetli mi ya da hisse tapulu mu bakılmalı? Hepsinin kendisine göre farklı hukuki statüleri bulunuyor. Sadece satış sözleşmesi yapılarak ön ödemeli konut satın alınıyorsa noterden satış vaadi sözleşmesi yapılması sağlanmalı. Bu satış vaadi sözleşmesi de mümkünse tapuya şerh edilebilmeli.
- Satın alma öncesinde hem tapu bilgileri hem de belediye işlem dosyası yapılabiliyorsa vatandaş tarafından olmuyorsa ekspertiz yoluyla yaptırılmalı.
- Emlak ilan sitelerindeki ilanlar ile ilgili olarak “kaparo gönderin” gibi durumlara asla prim tanınmamalı, fiziken emlak danışmanı ile görüşülmeli ve yine fiziken satın alınacak ev gezip görülmeli.
Pek çok alıcı, ev satın alma sürecini tapu kayıtlarını, belediye proje dosyasını ve yönetim planını detaylıca incelemeden tamamlıyor. Oysa “Net mi, brüt mü?”, “Ortak alan kime ait?”, “İlan edilen metrekare doğru mu?” gibi soruların yanıtları, büyük maddi kayıpları önlemek adına kritik bir öneme sahiptir.
