Hayatın en önemli yatırımlarından biri olan ev sahibi olma süreci, maalesef bazen beklenmedik tuzaklarla dolu olabiliyor. Özellikle son zamanlarda emlak ilanlarında sıkça rastlanan “metrekare oyunları” ve benzeri yanıltıcı uygulamalar, alıcılar için ciddi finansal kayıplara yol açma potansiyeli taşıyor. Sosyal medyada bu tür durumlarla ilgili paylaşılan örneklerin artmasıyla birlikte, ilanlardaki rakamlarla fiili kullanım alanlarının uyuşmaması, ortak alanların daire metrekaresine dahil edilmesi veya proje bilgilerinin gerçekle örtüşmemesi gibi sorunlar giderek yaygınlaşıyor.
Emlak İlanlarındaki Metrekare Tuzağı ve Yaygın Yanıltmacalar
Avukat Ali Güvenç Kiraz, vatandaşların taşınmaz alımlarında tapu dairesi ve belediyedeki resmi belgeleri yeterince incelememesi nedeniyle yanıltıcı beyanlarla sıkça karşılaşıldığını belirtiyor. Kiraz, emlak piyasasındaki bu “oyunlara” dair önemli bilgileri paylaştı:
Metrekare Tutarsızlıkları ve Ortak Alan Hileleri
* İlanlarda veya beyanlarda belirtilen metrekare ölçümleri ile taşınmazın gerçek ve fiili metrekareleri arasında tutarsızlıklar ne yazık ki sıkça gözlemleniyor.
* Site yaşamında “ortak alan” olarak tanıtılıp satışa konu edilen bazı yerlerin tapu kayıtlarında gerçekte müteahhitlere, kamuya veya üçüncü şahıslara ait olduğu durumlar da mevcut. Örneğin, sakinlerin açık otopark olarak kullandığı bazı alanların imar planlarında kamu/belediye donatı alanı niteliğinde olmasına rağmen, satış esnasında açık veya kapalı otopark kullanım hakkı varmış gibi pazarlanarak satış bedeline dahil edildiği görülebiliyor.
Komşuya Taşınan Odalar: En Şaşırtıcı Örnek
* En dikkat çekici vakalardan biri ise, satın alınan bir dairenin odalarından birinin komşu daire sınırları içerisinde yer alması gibi akıl almaz durumlarla karşılaşılabilmesidir.
Metrekare Farkında Alıcının Sözleşmeden Dönme ve Kapora İade Hakkı
Ali Güvenç Kiraz, ilanda belirtilen taşınmaz metrekaresi ile fiziki ölçümler veya ekspertiz raporu arasında “ciddi bir metrekare farkı” bulunması halinde alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanabileceğini vurguladı. Kiraz, bu durumda şunların geçerli olduğunu ekledi:
* Emlak danışmanı, alınan tüm hizmet bedelini alıcıya iade etmekle yükümlüdür.
* Örneğin, net 90 metrekare olarak ilana çıkarılan bir taşınmazın 75 metrekare olarak ölçülmesi veya ekspertizinin bu şekilde yapılması, önemli bir fark teşkil eder. Böylesi bir metrekare farklılığı durumunda kapora bedeli kesinlikle iade edilmek zorundadır.
Sorumluluk Kimde? Satıcı mı, Emlak Danışmanı mı?
Kiraz, alıcının birincil muhatabının satıcı olduğunu belirterek, “Tüm iade bedelinin tazmini sorumluluğu satıcıdadır. Emlak danışmanının sorumluluğu ise aracılıktan ibarettir” ifadelerini kullandı.
Ancak Kiraz, şu önemli detayın altını çizdi: “Eğer satıcı ile emlak danışmanı bu yanıltıcı işlemi birlikte gerçekleştirmişler, hatta emlak danışmanı bu farkın ilanda yer almasına bizzat kendisi kötü niyetle sebep olmuşsa, bu durumda satıcı ile emlak danışmanı da birlikte sorumlu tutulacaktır. Bu durum, taraflar arasındaki iç yazışmalardan emlak danışmanının satıcıyı yönlendirdiği ve ilana yönelik gerçek dışı fazla metrekare bildiriminde bulunulacağını, bu şekilde satılması gerektiğini gösteren ifadelerin varlığı halinde geçerlidir.”
Yanlış Beyana Karşı Hukuki Süreç ve Cezalar
Alıcı, bu tür bir durumla karşılaştığında ve kaporasını geri alamadığında ne gibi hukuki yollara başvurabilir? Karşı tarafa ne tür yaptırımlar uygulanabilir?
Ali Güvenç Kiraz, alıcının icra takibi başlatma veya dava açma hakkına sahip olduğunu belirtti. Kiraz, “İşlem tüketici işlemiyse tüketici mahkemelerinde, değilse genel mahkemelerde dava açılır. Satıcının bu işlemi nedeniyle idari para cezasına çarptırılması söz konusu değildir” dedi ve ekledi:
“Ancak emlak danışmanı bu işlemi biliyor, aradaki farkın ciddi olduğunu görüyor veya bizzat kendisi bu duruma yol açıyorsa, Ticaret Bakanlığı, ‘Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’ kapsamında bu işlemi yapan sorumlu emlak danışmanı hakkında 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası uygulayabilir.”
Ücretli Metrekare Ölçümü ve Detaylı İnceleme Mümkün mü?
İlan edilen metrekare ile fiili kullanım alanı arasında fark çıkma ihtimaline karşı bağımsız ve ücretli bir metrekare ölçümü yaptırmak mümkün mü? Banka eksperleri kredi sürecinde bunu genellikle yaparken, normal durumlarda böyle bir hizmet mevcut mu?
Bu soruya yanıt veren Ali Güvenç Kiraz, taşınmaz satın almak isteyen vatandaşların hem tapuda hem de belediyede taşınmaza ait işlem dosyalarını (proje, tapu takyidat bilgileri, yönetim planı gibi) mutlaka incelemesi gerektiğini belirtti ve kritik noktaları şöyle sıraladı:
* Bu gibi hallerde kurumlar, vekaletname ve benzeri belgelerin doğruluğunu teyit etmek amacıyla bir değerleme şirketiyle anlaşarak gerekli incelemeleri yaptırabilir. Ancak değerleme sürecinin başlaması için satıcının onayı esastır.
* Kredili satış işlemlerinde ekspertiz incelemesi bankalar tarafından zaten zorunlu tutulmaktadır. Bununla birlikte, önemli meblağlar harcayacak alıcıların; satıcılara ekspertiz ve detaylı inceleme şartını açıkça ileterek, tüm bilgi ve belgeler eksiksiz temin edildikten sonra taşınmazı satın almalarını talep etmeleri önerilir.
Net ve Brüt Alan Ayırımı: Neler Dahil Edilebilir?
Bir konutun ilanında 72 metrekare olduğu belirtilmesine rağmen, alıcının teslim aldığında net kullanılabilir alanın 45 metrekare olduğunu görmesi ve kalan 72 metrekarenin içine ortak alanların (bahçe, otopark, sosyal alan payı vb.) dahil edildiğinin ortaya çıkması durumunda bu durum normal midir?
“Taşınmazlar hem net hem de brüt alanlara sahiptir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Brüt ve net metrekare ayrımları bizzat ilanlarda açıkça gösterilmek zorundadır” ifadelerini kullandı. Kiraz, bu konuda şu bilgileri paylaştı:
* Brüt metrekarelere nelerin dahil edilebileceği ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ kapsamında belirlenmiştir. Bu yönetmelikte belirtilmeyen alanların brüt metrekareye dahil edilmesi ancak yanıltıcı beyan olarak kabul edilebilir. Aksi takdirde, net metrekare üzerinde yer alan bu alanlar da alıcı tarafından kullanılacak ve onun yasal ortak alan hakları olacaktır.
* Vatandaş, dairesi içindeki kullanım alanı dışında otopark veya sosyal tesis varsa, bu alanları da kullanır. İşte tüm bunlar tapuya dahil edilen brüt yasal alanlardır.
* İlanlarda dikkat edilmesi gereken nokta; net alan tanımının net olarak belirtilmemesi veya brüt alan olarak tanımlanan alanlarda belirtilen metrekarelerin gerçekleşmemesi ya da o alanların brüt alan içerisine dahil olup olmadığının mutlaka kontrol edilmesidir.
Ev Alırken Dolandırıcılık Şüphesinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Günümüzde dolandırıcılık vakalarının artmasıyla birlikte, insanlar her şeye şüpheyle yaklaşmaya başladı. Peki, vatandaşlar ev alırken nelere özen göstermeli ve özellikle hangi durumda bir aldatmaca olduğundan şüphelenmeli?
Ali Güvenç Kiraz, bu noktada dört maddeye dikkat çekti:
1. İnşaat Halindeki Konutlarda Ön Bilgilendirme Formu
* Eğer size inşaat halinde bir taşınmaz sunuluyorsa, müteahhit mutlaka bir ön bilgilendirme formu düzenlemelidir. Bu formda tanıtılan dairenin net ve brüt metrekareleri, müteahhidin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz toplam bedeli, taksitli olması halinde faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı açıkça belirtilmelidir.
2. Tapu Türü ve Satış Vaadi Sözleşmesi
* Taşınmaz satılırken kat irtifaklı mı, kat mülkiyetli mi yoksa hisse tapulu mu olduğuna dikkat edilmelidir; zira hepsinin kendine özgü farklı hukuki statüleri vardır. Sadece satış sözleşmesi yapılarak ön ödemeli konut alınıyorsa, mutlaka noterden bir satış vaadi sözleşmesi yapılması sağlanmalı ve bu satış vaadi sözleşmesi mümkünse tapuya şerh edilmelidir.
3. Alım Öncesi Belediyeden ve Tapudan Sorgulama
* Satın alma öncesinde hem tapu bilgileri hem de belediye işlem dosyası, vatandaş tarafından yapılabiliyorsa doğrudan, yapılamıyorsa ekspertiz yoluyla mutlaka kontrol ettirilmelidir.
4. Online İlanlarda Temas ve Yerinde İnceleme Önemi
* Emlak ilan sitelerindeki ilanlarla ilgili olarak “kaparo gönderin” gibi taleplere asla itibar edilmemeli, emlak danışmanıyla fiziki olarak görüşülmeli ve satın alınacak ev bizzat gezilip görülmelidir.
Pek çok kişi, ev alırken tapu kayıtlarını, belediye proje dosyasını ve yönetim planını detaylıca incelemeden süreci tamamlamaktadır. Oysa “Net mi, brüt mü?”, “Ortak alan kime ait?”, “İlan edilen metrekare doğru mu?” gibi soruların yanıtları, büyük önem taşımaktadır.
